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一個水果店的成功50%取決于選址，上果家教你如何選擇門面 

要想開好一家水果店，選址找鋪是“頭等大事”。因為好的選址，成功了一大半。

俗話說“一步差三市”，女怕嫁錯郎，開店就怕選錯位置。位置決定客流，地段決定成敗，選址決定虧盈。

而如何選到好商鋪，旺商鋪，要講究的事兒還挺多，這對于有心開水果店和剛剛準備開店經營的人來說，肯定是重要的基礎知識，因為商鋪一旦投入，伴隨的就是人力物力心力的持續投入，選到一個好商鋪，能讓您的生意事倍功半！

今天就分享關于實戰水果店選址秘訣。

希望給準備開水果店做生意的朋友，一些幫助和參考，讓你少走彎路，喜獲好鋪。

首先，你要確定投入的預算和賺錢的目標，這兩大因素將決定水果店所開的位置和規模。不過并不絕對，小預算小規模也能賺大錢，上果家水果驛站6這樣的案例還不少。

其次，你要想好做哪個區域哪個業態的客源，是開在社區、寫字樓、購物商圈、醫院還是學校？ 每種業態服務的人群消費特點都不盡相同。列位要在腦中先形成一個宏觀的認識：開水果店不是越頂級的位置越好，而是要找到一個兼具客流量和投資回報比的黃金位置。

一般說來，適合開水果店的頂級位置處在中心區的主流商圈，毗鄰CBD（寫字樓或購物中心）的社區、醫院和學校最佳。其優點是繁華、客流量大和消費力強，缺點是租金高、投入大。

業內公認的開設水果店的黃金位置大部分位于城市主干道的次商圈，這個段位屬于開水果店的黃金位置：成熟社區、商場、超市、地鐵口和菜市場等人流旺的地點。其優勢在于它們是天然的聚客區、客源較穩，這個段位屬于開水果店的黃金位置，不論是租金還是投入都相對合理

水果店服務的“三公里定律”其實，無論你把位置最后定在哪里，都逃不過“三公里”服務范圍的限制。雖說現在像美團、點評等各種線上外賣平臺對于生鮮水果配送有了較好的支撐能夠突破距離的限制，但零售實體其實80%以上的銷售額仍然來自周邊三公里內的半徑范圍。

“2公里半徑范圍”是水果店服務的核心區，以周邊社區居民和人流客為主，其次是“2-3公里內”的客群，以網購、外賣為主，最后是“3公里以外”的顧客，一般以企業福利、企業團購和網絡分銷為主。

 根據水果店的“三公里定律”，列位在選址時可以以預選的店鋪為中心對2公里半徑范圍內的社區、居民和人流走向做細致深入的踩點排查，集中了解這個區域內的自然人流量有多少？小區居住人口為多少？（如做社區店，單家水果店至少要覆蓋600戶才較為理想）這些客源有何特點？老年人多不多？消費能力怎么樣？等這些問題都要心中有數，為最后的選址決策和拿鋪談判打下基礎

水果店選址的模型：“金角銀邊草肚皮”

 在圍棋界，有個很實用的理論：“金角銀邊草肚皮”。下圍棋的高手都精通這一原理即如何用有限的棋子去搶有限的地方，然后把搶占的地盤做活，直到對手無棋可用。

占據“金角”位置可以減少兩邊的棋子投入，

“銀邊”則可減少另一邊的棋子投入，

而“草肚皮”就要投入四邊才可圍到等額的地盤，占用棋子資源最多。

 水果店選址的原理也是如此，要學會如何去搶占一個十分有利的地盤，然后用最少的資源去做活一家不怕競爭對手的門店。

上果家是湖南天鮮配供應鏈旗下的水果專賣店品牌，在選址上一直靈活應用“金角銀邊草肚皮”的原理，效果顯著，創立20年多來，在全國開店600多家，已成為湖南第二大的水果連鎖品牌。

（金角鋪位，可以最大化店面展示范圍，匯聚四方客流停留）

“金角”是上果家的首選位置。由于街角鋪位是四方人流的匯聚點，客群停留時間長，視野開闊，從哪個角度都可看到，店面展示范圍大，曝光度高，所以街角商鋪財氣旺，像KFC、星巴克等大型連鎖企業都愛選這樣的金角位置。

  （銀邊鋪位，要注意區分人流涌入的頭邊和末邊）

其次是“銀邊”，銀邊商鋪一般位于街兩端人流涌入的端口，因為進入商街的客流對其腳步可接受距離內的門店才會有興趣，有時間高密度停留。距離金角不遠，所以銀邊就是借力和截胡分流，顧客雖有惰性，也在其可接受的心理距離內，但是一旦到了客流可到達的最遠距離的“末邊”就要注意了，末邊鋪位不推薦入手。

（草肚皮商鋪在夾縫中生存，盡量不取）

最次是“草肚皮”，草肚皮商鋪位于“金角,銀邊”之間，往往因客流分散、購物興趣下降、展示面不足而倍受冷落，加上一頭一尾還有吸引人氣的競品，夾在中間的話實在難以存活，所以草肚皮的店盡量不要選。

此外，還有以下兩種情況需特別注意：取凸不取凹原則 處在同街的一排店鋪，往往有些店鋪在視平線之后，這樣的鋪面稱為“凹店”，而優先進入客流視線的則稱為“凸店”，凹店因為在客流下游，不能被優先發現，所以建議不要優先入手，而凸店三面皆可獲得曝光展示，所以凸店要盡量拿下，因為凸店即使處于客流下游，也會比凹店更易被發現。

（凸店三面曝光展示，盡量拿下）

（凹店不易被優先發現，不優先考慮）

臺階過高不取原則如果店鋪門口的臺階超過5級，尤其是相鄰店鋪沒有臺階，或臺階數較少，這種門店上果家一般建議不要優先考慮入手，除非臺階可以降下來或大家都處于同一視平線上。

水果店選址的“三大紀律八項注意”

 水果店的選址，在掌握了以上的“金字塔原理”、“3公里定律”和“金角銀邊草肚皮模型”這“三大紀律”之后，還有以下“八項注意”需考慮：

注意事項一：店鋪客流量

 常住人口：以店鋪為中心，向四周步行10分鐘或以400米為半徑范圍，統計店鋪可覆蓋輻射的客群，小區以戶為單位計算常住居民數，商業區則以同類別的店鋪為參照，一般來說小區單家水果店至少需輻射量600戶以上才可盈利。

 日客流量：每天自然情況下會有多少人經過實體店門口。需蹲點統計觀察，分三個時段：早上8點到10點，下午2點到3點，晚上8點到9點。這樣就可大致預估出當日客流量。

 客群結構：分析客流量中的男女老少比例和階層，如出現老年人過多的情況就需慎重了，因為老齡化嚴重的小區消費力不強。

 消費能力：根據區域內的房價和物價水平，結合客群結構便可看出客群的消費能力，這將直接決定水果的定價和利潤率。

 注意事項二：商圈氛圍

 成熟度：商圈的成熟度直接影響到聚客能力的好壞，毋庸置疑成熟的社區和商圈比新小區和新商圈聚客力更強。

聚客點：店鋪旁邊是否有醫院、學校、購物中心、餐館、面包店、便利店、生鮮蔬菜店等這樣的聚客點，它們會帶來人氣給店鋪引流。

 人流走向：商圈內的業態是否齊全互補，能夠相互吸客，商圈業態和社區出入口在哪里？客流的走動習慣是怎么樣？這些都會影響到店客流。

注意事項三：到店便利性

 位置通達性：位于主干道或十字路口的店鋪停車方便、四通八達，對客流的到店率極為有利。

 行走便利性：店鋪是否位于社區出入口或居民生活中心附近？是否消費符合其平時的購物習慣？出行的便利性對進店率有較大的影響。

 注意事項四：店鋪自身結構

店鋪寬度：店鋪門面宜寬不宜深，寬度至少需3.2米以上

店鋪外設：門店開闊無遮擋，以各方向能一眼看見為佳

店內要求：營業面積在25平面以上

 注意事項五：競爭環境

 競爭對手：一般來說同位置內有1-2家水果店比較合理，特別是有品牌的水果連鎖，可以為店鋪引流。同時需密切關注競爭對手的經營優勢，對其日銷售額做出預估以作參考。

鄰鋪業態：留意鄰鋪業態的客流量、產品售價和經營能力，便于知己知彼。

 注意事項六：租賃條件

 了解先前租戶、租金、租期和續簽的基本情況，店鋪是否存在拆遷和未來規劃的變動。

 注意事項七：優勢及風險點

 在做完全面的市場調查后，需對店鋪的優劣勢做出評判和指出其潛在的風險點。

注意事項八：未來經營預估

 綜合以上信息，對店鋪的日客流和日銷售額做出評估，計算出投資回報時長，便可得出最后的選址結論。

創業不易，每一筆創業的錢，都應該花在刀刃上，花的值得。

希望今天的分享，能給打算找門面做水果店生意的朋友，一些幫助和參考。

一般人不會說的行業門道，我說給你聽。

選址離不開轉讓費的問題，而且轉讓費也是開店投入中占比較大的一筆錢。有必要對這個東西抽絲剝繭分析一下。

轉讓費多少的決定性因素：地段。

背后更加根本的原因是供求關系。老板首先會根據地段好還定一個價格，轉讓的廣告貼出來之后還會根據詢問者的多少調整價格。打電話的人多，轉讓費立馬上去，人少，腰折甚至不要錢的可以拿走，只求收回押金和部分租金。

如果你看完鋪子后，老板給你打電話了，說明肯定是不好轉，可以獅子大開口砍價。

如果這個店附近轉讓鋪子少，說明供應少，需求多，一般很難談價格。

你可以在相中的店鋪周邊蹲點看看，一方面看看門口的人流情況，一方面觀察看店鋪的人多不多

接手時的付出的費用，是轉讓費的底價。

老板開的轉讓費一般不會低于他接手時的轉讓費，因為對他來說，那是成本，低于成本就虧了。

這個低價可以通過行情判斷，一個商圈，一條街道，轉讓費基本上相差不大，問了別家的，基本可以判斷個大概

可以問問鄰居，鄰居一般是知道的。

也可以老板不在的時候問員工，說不定可以得到滿意的信息。

可以直接問老板，當時接手時是多少，未必得到真實答案，但是有判斷依據。

可以58上搜這個店鋪的信息，說不定可以搜到這個店鋪上一家轉讓的信息。

這兩個因素基本上決定了一個店的轉讓費高低。

還有幾個重要的影響因素會影響轉讓費的合理性。

1，老板的投入，包括裝修，設備，甚至部分原材料等硬件。老板都會說，我裝修花了多少錢，空調還是格力的大金的，花了多少錢，現在打個半價給你，言為之意，你接受就占盡便宜。

2，品牌，盈利情況，顧客口碑等軟性的東西，有些是加盟店，老板把品牌的代理權一起轉，而是是必須條件，告訴你一年賺50萬，顧客口碑如何如何好。

3，還可能有部分房租含在轉讓費里面。

以上三個因素是給老板理由加錢的。除開第三點，第一二點就是講價的空間，老板說裝修花了好多錢，你就說裝修我一點用沒有，因為要全部打掉，重新裝修；他說設備值多少錢，你就勸他去二手市場賣了，看能值幾個錢，你不要，讓他全部搬走。 軟性的東西更加虛無，既然是轉讓，賺錢的可能性是很小的，沒有人跟錢過不去。

還有些因素也會讓老板降低價格，比如

4，老板交房租的期限或者他跟房東合約的期限。如果他房租期限還有半年，他會不慌不忙轉讓，用時間換空間，如果房租馬上到期，可能直接免費給你，只求你把房東的押金給他，因為他提前退場，房東是有理由不退押金的。我去年選址的時候就遇到過，還有一個星期時候，給我開價2萬，而一個月前還是15萬，一個星期后，打電話給我說不要轉讓費了，只需要給他押金，設備全部送給我。

房子到什么時候到期，老板一般不會告訴你的，可以去問問鄰居或員工，貼出轉讓有多少多長時間了，也可以到網上看看他的廣告發布時間。

還有一個很好的方法是看看他營業執照的時間，從而判斷他合同周期末大概時間。比如，營業執照上的時間是5月份，那他合同簽訂時間大概率在3月或者4月，一般合同是以年為周期的，那基本可以判斷給老板轉讓的時間還有多少，從而判斷老板的內心焦慮程度。

5，店里生意的好壞。并不是所有店轉讓都是虧錢的，有些店可能是保本，或者賺得不多，老板疲倦了。 這種情況，老板拖得起，如果沒有一個好價格，他就把店一直開著，直到遇到滿意為止，房租到期了，繼續交著就是了。

這個因素會影響到你的談判進度，對方不急，你可能會急，因為怕別人捷足先登。你急就上當了，因為這種店的轉讓費通常開得高于行情，是很難轉出去，繼續看下一家是最優策略。

開店選址前必算的兩道題

第一：算出這個店的保本線

用固定成本÷產品毛利率

比如這個店租金5000/月，人工5000/月，其他固定成本2000/月，總固定成本就是12000/月，假設毛利是50%，保本線就是12000÷50% = 24000。

第二：算出這個店的盈利線

比如你一年想賺10萬，那么274/天，用274加每天的開支就是理想營業額。