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2021年海外房產(chǎn)怎么就成了投資領(lǐng)域的剛性需求？ 

2020年一開篇就注定了這是不平凡的一年，新冠疫情在全球范圍的爆發(fā)，世界的形勢和格局似乎悄悄地發(fā)生了改變，在全球化程度之深的當(dāng)代，全球幾乎沒有一個(gè)地方是可以置身事外，獨(dú)善其身的。那么，海外房產(chǎn)為何成為投資領(lǐng)域的剛性需求？

其實(shí)房產(chǎn)一直是資產(chǎn)配置中的剛性需求，從個(gè)人投資者到大型企業(yè)，都或多或少在房產(chǎn)領(lǐng)域有一定的投資。

在國人的意識(shí)里，房產(chǎn)是一個(gè)穩(wěn)賺不賠的投資模式。實(shí)際上也確實(shí)如此。和虛無的股票、證券、期貨相比，房產(chǎn)實(shí)實(shí)在在存在的。

一個(gè)北京或上海的普通老阿姨，可能就同時(shí)手握3套房產(chǎn)，每年靠租金收入完全滿足生活需要。

但海外房產(chǎn)怎么就成了投資領(lǐng)域的剛性需求？

近兩年，對于國內(nèi)投資者而言，可以說是一場“災(zāi)難”，2015年以后新一輪房價(jià)上漲，在2017年政府的一紙“限購令”下戛然而止；18年股市再次迎來一輪“崩盤”；中美貿(mào)易戰(zhàn)讓國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大........放眼國內(nèi)，理想的投資方式已經(jīng)鳳毛麟角。

但是，想去海外市場的國內(nèi)的投資者，會(huì)發(fā)現(xiàn)海外市場更加復(fù)雜，資產(chǎn)種類龐雜，加上語言障礙，缺乏專業(yè)知識(shí)和專業(yè)人士指導(dǎo)，極易落入陷阱。

相比股票、期貨、國際匯率等投資形式，海外置業(yè)“玩法”相對要簡單許多，而且海外房產(chǎn)擁有一些“獨(dú)有特點(diǎn)”，讓它相比國內(nèi)房產(chǎn)投資更有優(yōu)勢。

海外房產(chǎn)有哪些“獨(dú)有特點(diǎn)”？

房屋產(chǎn)權(quán)方面

中國房子的產(chǎn)權(quán)一般為40年、50年、70年，而購買海外房產(chǎn)，購房者一般享有至少99年的產(chǎn)權(quán)，大多數(shù)都是永久產(chǎn)權(quán)。

首付方面

中國房產(chǎn)首付占全款的比例至少在35%（實(shí)際占比50%左右），而海外房產(chǎn)首付金額一般占全款的比例為5%-50%之間。

貸款方面

國內(nèi)一般自買家簽訂房產(chǎn)合同后，就要開始履行還貸的義務(wù)，而海外購房在現(xiàn)房交割后才開始還貸。

法律保障方面

在中國，購房者自行就可以購買房產(chǎn)，一般不會(huì)自帶律師。而在海外，購買房產(chǎn)則需要律師的全程介入，保障買家的權(quán)利和規(guī)避掉了很多風(fēng)險(xiǎn)。

租金回報(bào)方面

國內(nèi)房產(chǎn)的租金回報(bào)在0.7%-3%之間，海外房產(chǎn)的租金回報(bào)一般在2.5%-10%之間。

得房率

國內(nèi)房產(chǎn)說的都是建筑面積，大多數(shù)還都是毛坯房，海外房產(chǎn)說的室內(nèi)使用面積，且交房標(biāo)準(zhǔn)都是精裝修，還帶家具包。

在哪些方面滿足了投資者需求？

整體上，除了自住這樣的基礎(chǔ)需求，海外置業(yè)能在教育、資產(chǎn)配置、對沖單一貨幣風(fēng)險(xiǎn)、純投資理財(cái)、傳承、稅務(wù)規(guī)劃等方面發(fā)揮作用。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在選擇海外置業(yè)的高凈值人群中，自住、移民目的現(xiàn)在已經(jīng)屈居第三，投資和子女教留學(xué)教育成為最重要的兩個(gè)目的，二者占比分別約為75%和56%。

這些置業(yè)需求和目的的出現(xiàn)，與海外置業(yè)的主要作用是分不開的。

具體來說，配置海外置業(yè)的作用體現(xiàn)在：

分散單一貨幣的風(fēng)險(xiǎn)

股神巴菲特說過，投資最基本的三條規(guī)則：第一，保住本金；第二，保住本金；第三，時(shí)刻牢記前兩條。

高凈值人群進(jìn)行全球資產(chǎn)配置、優(yōu)化投資組合，主要目的就是分散單一投資配置和單一市場配置帶來的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)降臨，某一籃子雞蛋的損失可以通過其他籃子里的盈利來彌補(bǔ)，這就是風(fēng)險(xiǎn)對沖，最大化的抗跌保值。

完成“分散風(fēng)險(xiǎn)”第一步后，初始本金能夠相對安全地實(shí)現(xiàn)最大化積累。接下來投資者需要考慮的是如何從海外房產(chǎn)配置中獲取收益。

加杠桿，以租養(yǎng)貸

大部分歐美國家不實(shí)行“限購限貸”政策，這為房產(chǎn)投資者提供了施展拳腳的舞臺(tái)。通過海外房產(chǎn)貸款的“杠桿”去放大投資收益，在基礎(chǔ)收益上獲取更多的收益。

“以租養(yǎng)貸”顧名思義，通過貸款購房將房子出租，利用房租償還貸款和所有的持有成本，還有所剩余，這不僅是利用杠桿功能來獲得長期收益，而且是實(shí)現(xiàn)后面很多功能的前提。

以房生房

巴菲特曾說過：“人生就像滾雪球，同樣財(cái)富也需要滾雪球”。

投資海外房產(chǎn)同樣可以滾雪球。在核心地帶購買一套具備升值潛力的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，購房者利用未來房產(chǎn)升值部分，投資下一套房產(chǎn)的首付，第二套房產(chǎn)如上操作，實(shí)現(xiàn)“房產(chǎn)的裂變”。

以房養(yǎng)老

以房生房，到了年老之時(shí)擁有多套海外房產(chǎn)，而且通過租金早已還清貸款。以后每月產(chǎn)生的租金就相當(dāng)于給自己發(fā)養(yǎng)老金。

等于花很少部分的錢提早給自己買了一份養(yǎng)老保險(xiǎn)，老有所依。

而且，如果是海外旅游地區(qū)房產(chǎn)，還能每年去自己的房子里度假，享受一下異域環(huán)境，豐富退休生活。

候鳥式養(yǎng)老自住

隨著全球化進(jìn)程步履的加快，人們對退休后的居住地有了越來越多的選擇。

以前常有北方人冬季去海南養(yǎng)老，如今養(yǎng)老的選擇不僅局限于國內(nèi)，海外養(yǎng)老的熱潮逐漸興起。

國外養(yǎng)老有著諸如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善、醫(yī)療體系相對健全、季節(jié)性疾病預(yù)防、環(huán)境氣候適宜等優(yōu)勢，更能適合對養(yǎng)老條件有追求的退休老人。

以房養(yǎng)學(xué)

留學(xué)生海外求學(xué)，“住”是一個(gè)要解決的大問題，房租年租金是一筆不小的支出。但是，“以房養(yǎng)學(xué)”就能讓留學(xué)生既解決了“住”又解決了“學(xué)”。

比如家長在學(xué)校所在城市購買房產(chǎn)，其中一間留給孩子用，將其它房間出租。

利用房屋租金去償還部分貸款，剩余的作為孩子生活費(fèi)的一部分。

等孩子學(xué)成回國的時(shí)候把房子賣出，這年的升值部分完全可以覆蓋在外留學(xué)期間的費(fèi)用。

資產(chǎn)傳承

對于高凈值人群來說，購買海外房產(chǎn)除了投資和自住，最看重的便是“資產(chǎn)傳承”。海外房產(chǎn)一般都具備永久產(chǎn)權(quán)，意味著購房者購置的房產(chǎn)具備傳承性，可傳承給后代。

而且不少歐美國家，都有父母對子女資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和繼承方面的稅收優(yōu)惠。

稅務(wù)規(guī)劃

海外房地產(chǎn)作為非金融類資產(chǎn)，不在CRS披露的范圍內(nèi)，有效可規(guī)避CRS。

另外，國內(nèi)購房者的個(gè)人信息亦會(huì)受到隱私保護(hù)，不會(huì)公開曝光。

海外置業(yè)發(fā)展階段

其實(shí)，海外置業(yè)發(fā)展到以“資產(chǎn)配置”為主要目的今天，也經(jīng)歷了多次重大轉(zhuǎn)變，總結(jié)海外房產(chǎn)變遷的四個(gè)階段，在不同時(shí)間階段的背后，其主力購買群體和購買目的均有不同。

第一階段

時(shí)間階段：2000年至2008年

購房群體：留學(xué)生、移民群體

購房目的：剛需自住

海外房產(chǎn)基本在2000年以后才在中國形成商業(yè)化規(guī)模，這一階段購買海外房產(chǎn)主要群體以留學(xué)生、移民人士為主。

2000年以后，中國赴海外留學(xué)人數(shù)呈現(xiàn)飛速增長的趨勢。由于那時(shí)的移民政策還沒有那么嚴(yán)格，留學(xué)生在畢業(yè)后多數(shù)選擇留在當(dāng)?shù)毓ぷ骱鸵泼癜布遥瑵M足“自住”的基本需求成為留學(xué)移民群體購買海外房產(chǎn)的主要目的。

第二階段

第一階段

時(shí)間階段：2008年至2011年

購房群體：高凈值人群

購房目的：享受型消費(fèi)

海外留學(xué)生受2008年全球次貸危機(jī)的影響，更傾向于回國發(fā)展，購房主力軍切換為高凈值人群。同時(shí)，購房的目的也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

這段時(shí)間，海外房產(chǎn)在高凈值人群中被賦予了新的身份——“享受型”資產(chǎn)，以城堡、農(nóng)場、酒莊為代表的房產(chǎn)類型在此階段受到高凈值人群追捧。

第三階段

時(shí)間階段：2011年至2017年

購房群體：炒房群體、移民群體

購房目的：炒樓花、移民剛需

2011年左右，中國房地產(chǎn)市場開始逐漸收緊，這收窄了投資者在中國房產(chǎn)市場的投資管道，國內(nèi)投資者以往的投資操作“失效”，不再是“國內(nèi)任性投資也能遍地開花”。

于是，炒房客將目光瞄向海外房地產(chǎn)市場。炒樓花風(fēng)靡一時(shí)，投資人在樓盤未落成之時(shí)繳納小比例首付，并在交房前轉(zhuǎn)手賣給他人，賺取中間價(jià)差。

其中以中國大媽們?yōu)榇�表的炒房群體，盡管她們不擅長英語，但絲毫不影響她們橫行于國外街道，“霸占”國際房產(chǎn)市場中的一席之地。

與此同時(shí)，受歐洲“黃金簽證”等移民政策的影響，移民群體購房需求也大幅增長。

第四階段

時(shí)間階段：2017年至2019年

購房群體：新中產(chǎn)及以上階層

購房目的：全球資產(chǎn)配置、稅務(wù)規(guī)劃

2017年海外各國政府開始出臺(tái)政策管控房產(chǎn)投資市場。

如澳大利亞、新加坡、加拿大政府出臺(tái)“海外投資者印花稅”，其中新加坡、溫哥華對國外投資者收取的印花稅高達(dá)20%。

同樣一套房子，本地人需要100萬，而國外投資者需要120萬。砍掉了大部分以投資為目的的人群。

與此同時(shí)，“新中產(chǎn)階層”不斷壯大。

以“新中產(chǎn)階層”為主力的購房群體逐漸回歸主流市場，投資心態(tài)日趨成熟，更加追求資產(chǎn)的穩(wěn)定性，投資目的轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)配置、稅務(wù)規(guī)劃等，通過純杠桿投資實(shí)現(xiàn)“以房生房”、“以租養(yǎng)貸”。

海外房產(chǎn)從最初的自住功能到今天的資產(chǎn)配置功能，經(jīng)歷了近20年的發(fā)展變遷，其重要性已逐漸被投資者所認(rèn)知。

伴隨著人們來自“教育”、“稅務(wù)”、“自住”等各種需求的增長，海外房產(chǎn)更像是資產(chǎn)規(guī)劃的“優(yōu)惠套票”，滿足購房者的多重需求。

海外房產(chǎn)正是因?yàn)闈M足當(dāng)下主流投資群體的各種需求，所以成為剛需。